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Originally posted 2015-08-08 11:17:41.

Maria Yolanda de Pablo Garcia

ABOGADA

ADJUDICATARIA DEL SERVICIO JURIDICO ANTIDESHAUCIOS DE DIPUTACION FORAL DE GUIPUZCOA

El proximo dia 26 entrara en vigor la polemica Ley de vivienda vasca. (LVV) Esta Ley  es en mi opinión, una ley valiente que supone uno de los pocos intentos en la geografia española  para solucionar de forma integral tanto el acceso a una vivienda digna como evitar la perdida de la misma en casos de desahucios

 

Una de las notas definitorias de esta nueva Ley es que articula un “derecho subjetivo a la vivienda” , reclamable en via administrativa y jurisdiccional.

Frente a ello se ha replicado que la Constitución no configura el derecho a la vivienda como un derecho fundamental sino como un principio de la politica social y económica.

 

Cierto es que el articulo 47 de la Constitución se encuentra dentro del Capitulo III “De los principios rectores de la política social y económica”, pero no es menos cierto que este capitulo esta dentro del Titulo I “De los derechos y deberes fundamentales”. El propio tenor literal del articulo 47 se refiere a la vivienda como un derecho, sino fundmental , si como un derecho.

Y no hay que olvidar que el articulo 10 preside todo el Titulo I y en su apartado 1 establece que “ la dignidad de la persona, los derechos inviolables que le son inherentes, el libre desarrollo de la personalidad, el respeto a la ley y a los derechos de los demás son fundamento del orden político y de la paz social.”

 

Y desde luego, como estable la propia Exposición de motivos de la Ley, el derecho a una vivienda y que este sea efectivo condiciona otros derechos como la intimidad, la sanidad o la educación.

 

Esta Ley ha sido objeto de sendo recurso de inconstitucionalidad por parte del Gobierno Central basándose sobre todo en argumentos competenciales en cuanto que la legislación civil , que es la que regula el derecho de propiedad , el arrendamiento o el uso, es competencia exclusiva del estado a tenor del articulo 149.1.8 de la Constitución.

 

Sin embargo la competencia exclusiva en materia de vivienda es, según el articulo 10.31 del Estatuto de Autonomia del Pais Vasco, de la Comunidad Autonoma Vasca. Se articula para ello un unico organismo de vivienda que sustituira los y existentes hasta ahora de Orubide, Visesa y Alokabide que ejercera las competencias previstas en la Ley y con el que los entes locales mantendran una relacion de colaboración.

 

En la LVV se determinan dos escenarios de ofertas y perfil del accedente a la vivienda :

  1. Personas con perfil al borde de la exclusión social o situaciones de emergencia que acceden a una vivienda de protección oficial o alojamiento dotacional a través del abono de una renta o un canon.
  2. Personas que compran o arriendan en el libre mercado. Hay que tener en cuenta que en este segundo punto estarían los propietarios de segunda vivienda con dos años sin uso o tercera, a quien la LVV obliga a vender o arrendar y que se supone que el perfil de su arrendatario o comprador será una persona con un perfil de recursos económicos suficientes.

Sin embargo, y lo que a mi me preocupa, como abogada que toca de cerca el drama de los desahucios,   es que si se obliga a poner mas viviendas en el mercado libre, ya sean en venta o en alquiler, el efecto que tendrá es la bajada del precio de la vivienda de mercado libre ante un perfil de persona como comprador o arrendatario con recursos suficientes.

No hay que olvidar el sector de población que sin estar incurso en un procedimiento judicial ejecutivo hipotecario prevé que no puede pagar las cuotas del préstamo hipotecario , o  habiéndose producido los impagos y/o existiendo el procedimiento pero no habiéndose llegado a la subasta planean vender la vivienda a fin de saldar parte de la deuda. La bajada del precio de la vivienda de mercado libre puede afectar también a las familias que intentan vender su vivienda para pagar el prestamos hipotecario, y cuanto mas remanente de deuda quede , mas deuda deberán de por vida.

Y este desde luego es un efecto contrario al que la LVV quiere conseguir. Se nos dirá que si hay riesgo de producirse un desahucio, esta la figura del alojamiento Dotacional o la propia expropiación al banco en caso de que aquello no sea posible, sin embargo, lo que es el mantenimiento de la cuantía de la deuda restante, lamentablemente se va a mantener y de mayor cuantía si baja el precio de la vivienda libre.

Ademas de regular el parque de vivienda publica , esta nueva Ley incide tambien en el parque de viviends particulares y en consecuencia en el derecho a la propiedad, en cuanto que como principio vertebrador de la politica de vivienda se establece “la funcion social de la vivienda” , penalizando a a propietarios que incumplen una sweruie de comportamientos determinados por la Ley, destacando el canon impuesto a propietarios que tengan su vivienda vacia sin poner la a la venta o alquiler durante mas de dos años.

A mi modo de ver la actuación publica en el mercado libre para promover, sobre todo el arrendamiento de segunda vivienda con dos años sin uso o tercera, debe darse solo en zonas geográficas donde la solución habitacional publica no sea suficiente , pero no con medidas negativas sino incentivando al propietario de modo que el precio de la renta que le quede a la persona con un perfil cercano a la exclusión social sea similar al de las viviendas de protección social.

Porque la promoción del arrendamiento a través de penalizaciones a propietarios de  segunda vivienda con dos años sin uso o tercera, dentro del mercado libre , solo deberia  darse , y hablando ya de un perfil de arrendatario con recursos suficientes , en zonas geográficas donde en este mercado no se saquen al mercado de alquiler viviendas suficientes para la demanda existente.

 

Otra de las critica que ha experimentado la LVV por parte de las fuerzas politicas que no la votaron, es que es necesaria una gran partida presupuestaria para hacerla efectiva.

 

Pero,  a tenor de las situaciones que se determinan en la Ley, este alto nivel presupuestario no parece tal, por los siguientes motivos:

 

Hay que partir del hecho de que una de las problemáticas asociadas a la vivienda en el País Vasco y a la que también trata de dar respuesta la LVV, era el elevado numero de viviendas de proteccion oficial que no se vendían en cuanto que las del mercado libre habían llegado a ser de igual o menor precio debido al estallido de la burbuja inmobiliaria.

 

Por ello, se parte de la premisa de que habrá un alto numero de vivienda que podrán utilizarse ya para satisfacer el derecho de acceso a la vivienda o proporcionar una en situaciones de emergencia social.

 

Siendo así parece minoritarias las situaciones en que habrá que construir nuevas edificaciones publicas y/o adquirir suelo para ello. Además , creo que saldría mas económico a las arcas publicas la promoción al alquiler a propietarios privados con viviendas vacías que la adquisición de suelo y/o construcción de nuevas viviendas. Asimismo , si la administración adquiere una vivienda en derecho de tanteo a personas con riesgo de desahucio seria también mas barato que construir una nueva y soluciona en gran parte la situación d emergencia social que por riesgo de emergencia se presenta.

 

En mi modesta opinión la inversión publica va a estar mas relacionada en asegurar que la persona que posea un perfil para acceso a la vivienda o a un alojamiento rotacional en caso de emergencia social pueda abonar la renta o el canon. Mas que dar una prestación económica para vivienda en libre mercado., sea vivienda protegida o de mercado libre, lo cierto es que en la mayoría de las veces la RGI se va a mostrar insuficiente, por lo que mas que determinar una prestación económica adicional revisando la actual Prestación complementaria de vivienda a la RGI – , quizás habría que elevar la cuantía de la RGI, comprobando si la persona en cada caso solo necesita garantizar sus ingresos o necesita además acceder a una vivienda.

 

Cabe reflexionar sobre las paradoja de que el GV de dinero a alguien para que pague el alquiler de la vivienda que es de la misma propiedad del Gobierno Vasco,.Quizás la prestación complementaria de vivienda debería reservarse solo a casos en que no existe solución habitacional publica y debe recurrirse a la privada.

 

Quizás como solicitante de vivienda de protección oficial en régimen de alquiler (recuérdese que el 80% de al vivienda protegida se dedica por LVV al alquiler y solo el 20% a venta ) , debería diferenciarse Entre :

 

– Perfil de población como la que hasta ahora ha venido optando a la compra, que , si bien desea acceder a una vivienda , no esta en situación de emergencia social y dispone de ingresos para costear un alquiler a bajo precio (renta mas baja que la de un alquiler en mercado libre).

Perfil de personas que si están en situación de emergencia social y si no es por el aumento o la prestación complementaria de la RGI no podrían acceder a la vivienda.

 

L a regulación que pueda afectar a las vivienda de propiedad privada, así como el “derecho de ocupación” – insólito en el Código Civil, a salvo derecho de uso o arrendamiento – , o la expropiación del derecho de uso a los rancios para propiciar un arrendamiento social a la persona que ha sido desahuciada, es competencia del Estado a través fundmantalemetne del Código civil o Ley de enjuiciamiento Civil , reformada en esta materia por la Ley 1/2013 de 14 de mayo con escasos resultados prácticos para evitar el numero de desahucios al igual que la tan pregonada nación en pago prevista por el Real Decreto de deudores sin recursos en que tal es el numero de requisitos que establece para tener derecho a la misma , que son contados los casos en que se ha llevado a la practica.

 

Cuando se promulgo la Ley 1/2013 de 14 de mayo, hubiera sido deseable, que el  Gobierno central en su regulación de legislación civil en cuanto a evitar o reducir las graves consecuencias de endeudamiento de la persona que pierde su vivienda y además conserva una deuda de por vida, modificara el articulo 670 de la Ley de ensuciamiento civil. Este articulo establece que el precio de salida en subasta de un bien inmueble es el 70% del pactado en la escritura. Si bien la Ley 1/2013 subió este precio de salida del 60% al 70%, en inmuebles que constituyen la vivienda habitual el precio de salida de la subasta debería ser el 100% de lo pactado ya que es publico y notorio que en la inmensa mayoría de casos de desahucios realmente no hay una subasta sino que comparece tan solo la entidad financiera como acreedor. Cierto es que el precio de la vivienda se ha visto reducido en los últimos años pero no es justo que esa bajada la soporte precisamente  el prestatario , la parte mas débil del contrato de préstamo , en posición de desequilibrio con la entidad financiera. Es decir, se esta utilizando este articulo de manera fraudulenta en cuanto que en la mayoria de los casos la subasta ni se produce y a menudo se fuerza una segunda subasta para que la entidad financiera adquiera la casa al 60% del precio de la vivienda pactado, es decir, como antes de la refotrma.

 

Porque si no se corrige esta situación si que estamos ante una verdadera expropiación de los derechos de los particulares sobre su vivienda que aun perdiéndola mantiene una deuda de por vida que les dificulta el acceso a otra vivienda , incluso de carácter social. En este punto recuerdo la frase de Thomas Jefferson : “Si el pueblo permite un día que los bancos privados controlen su moneda, los bancos e instituciones que florecen en torno a los bancos privaran a la gente de toda posesión, primero por medio de la inflación, enseguida por la secesión, hasta el día que sus hijos se despertaran sin casa y sin techos sobre la tierra de sus padres”.